А защо банките и пазара на недвижими имоти да са двете страни на една монета? Много хора се чудят, защо тези два пазара, които са много различни, да са свързани толкова много.
Как са свързани банките и пазара на недвижими имоти
Ето това е един много интересен въпрос и ако успееш да си отговориш на него, ще разбереш много неща за финансовия пазар и пазара на недвижими имоти.
Добре, зависят ли тези пазари наистина толкова много един от друг? Краткият отговор на този въпрос е: Да. Тези пазари са силно обвързани и си влияят по много директен начин. Това не е видимо за голямата публика в повечето случаи. Причината е, че тяхното влияние не се проявява веднага, а със забава във времето. Поради тази причина много хора не правят никаква връзка между причината и следствието.
Ако се замислиш от чисто философска гледна точка, това е проблем на цялата ни наука. Ако има по-дълъг период между причината и следствието, ние хората не можем да установим никаква връзка между едното и другото. Особено, ако периодите са няколко десетилетия или дори столетия. Но в случая изобщо не говорим за периоди с такава продължителност.
Брак по сметка или непреодолима зависимост?
Да се върнем към конкретната тема за двата пазара. Банките признават, че недвижимите имоти са много стабилен актив. Всъщност те са най-стабилния актив. Поради тази причина, банките финансират недвижими имоти без особени колебания. Естествено те отчитат и дохода на кредитополучателя и други параметри, но принципно банките предлагат до 30 години ипотечно финансиране.
Няма да намерите друг банков продукт с такава продължителност. Нито потребителското финансиране, нито корпоративното финансиране е с такива параметри. Това показва, че банките се чувстват сигурни, че нищо драматично и лошо няма да се случи с този актив през периода на финансиране. В крайна сметка това е обезпечението, което банките приемат срещу отпуснатото финансиране.
Имотите са добро и приемливо за банките обезпечение
Ако това обезпечение е застрашено от драматичен спад в цената или цялостно погубване, банките не биха били толкова сигурни за отпуснатия кредит. В такъв случай те биха искали допълнителни обезпечения от друг вид.
За да финансират недвижимия имот банките изискват все пак той да е застрахован от приемлив за тях застраховател. Те очакват рисковете от цялостно погиване на имота вследствие на пожар или земетресение да са покрити.
Тук ще направя една скоба и ще отбележа, че и застрахователите приемат недвижимите имоти като най-стабилния актив. Техните премии за застраховка на недвижим имот са най-ниски в сравнение със застраховката на други активи или рискове.
Това е отделна тема, но винаги може да направите сравнението и то ще бъде в полза на имотите. Да не говорим, ако направите сравнение между застраховката на имот за 100.000 евро и портфолио от акции за 100.000 евро. Разликите в цената на застраховката е потресаваща и е в полза на имотите. Застрахователите изобщо не предлагат застраховки на портфейли от акции за обикновените потребители.
Здравето на банките зависи и от пазара на недвижими имоти
Поради тази привързаност на банките към имотите, те всъщност са основната част в баланса на всяка банка. Когато пазара на недвижими имоти се развива добре и оценките вървят нагоре, всичко е много хубаво. Портфейлите на банките са чисти и те правят добри печалби. Когато пазара се свива и оценките на имотите намаляват, то банките са принудени да взимат рискови провизии. Те не само им намаляват печалбите, но и се отразяват неблагоприятно на собствения им капитал.
Банките зависят от този пазар и от всеобщото икономическо въодушевление, което той създава, за да просперират и да печелят добре.
А от какво зависи пазара на недвижими имоти?
Но дали пазара на недвижимите имоти зависи от финансирането на банките? Отново категоричния отговор е отчетливо „Да“. Имотите са много капиталоемък актив. Това не е покупка, която повечето от нас правят всеки ден. Сумите са големи и много хора всъщност пристъпват към покупка на имот не повече от веднъж или дваж през целия си живот.
Покупката на имот е направо плашеща с многото си условности и документални изисквания. Като резултат на големите суми, много хора също прибягват до банково финансиране. Това също е разбираемо.
Инвеститорите в имоти винаги ползват банково финансиране
През последните години половината от всички сделки с имоти се дължат на покупки с цел инвестиция. Инвеститорите пък почти задължително купуват с банково финансиране. Това е свързано със самата инвестиция и възвращаемостта от нея. Възвращаемостта на собствения капитал на инвеститора е неимоверно по-висока в случай на подходящото банково финансиране. За повече информация можеш да провериш статията ми „11 финансови параметъра, които трябва да познаваш“). Казано с две думи, огромната част от сделките с имоти стават с помощта на банково финансиране.
Както казах, банките не отказват такова финансиране. Те са тези, които осигуряват ликвидността на пазара на недвижими имоти. И от тях зависи, до какви нива ще се извиси този пазар по време на бума му.
Лихвите по ипотечните кредити - основен фактор за развитието на пазара на недвижими имоти
Като цяло пазара на недвижими имоти се влияе от много други фактори, като:
- общата покупателна способност на местното население в дадения регион
- нивото на предлагане и търсене на имоти
- миграционните потоци на населението
- и други.
Но има един фактор, който исторически погледнато се е доказал като фактора, който може да спре възхода на пазара на недвижимите имоти или да му даде неимоверен тласък напред. Този фактор са лихвите по ипотечните кредити на банките. Това е педалът на газта и едновременно педалът на спирачката на пазара на недвижими имоти. Защо твърдя това? Лихвите по кредитите се отразяват директно на цените на имотите. Това не става веднага, а в зависимост от големината на съответния пазар с между 6 месеца и 18 месеца забава. Както споменах вече, повечето наблюдатели на пазара изобщо не правят връзка между едното и другото.
Стабилен цикъл на пазара на недвижими имоти
В класическия случай на имотния цикъл, когато се намираме по средата на фазата на бума на пазара, икономиката толкова много се оживява, че възниква инфлация. Това води до реакция на централните банки, чиято основна цел е да държат инфлацията под контрол. Инструмента, с който те правят това е нивото на лихвите по кредитите. За по-добро разбиране на същността на лихвите и как действат те на потреблението, моля прочети статията „За кого бие камбаната на високите лихви“.
Когато имотния пазар навлезе във фазата на бума, той предизвиква всеобщо усещане за благоденствие и просперитет. Това се отразява положително на потреблението на населението. Това повишено потребление предизвиква инфлацията, която плаши централните банки. Вдигането на лихвите възпира потреблението на частния сектор и на бизнеса. То повлиява много бавно на имотния пазар и причината за това е огромната инерция, характерна за този пазар. Говорим за най-големия пазар все пак. Той много трудно и бавно се задвижва, но когато веднъж набере скорост, малко неща са в състояние да го спрат.
Скъпото финансиране - основен враг на цените на имотите
В краткосрочен план наистина много малко неща могат да повлияят на този пазар. Когато централните банки започнат да вдигат лихвите, те го правят за по-продължителен период от време, защото инфлацията не се повлиява лесно.
Когато лихвите са на високи нива за период от около 3 или 4 години, пазара на недвижими имоти се предава и навлиза във фазата на депресия. Икономическата криза на всички нива започва. Видимата причина всеки път е различна, но реалната причина е, че бумът на пазара на имоти е приключил и икономиките са навлезли в рецесия.
В много голям процент от случаите това е свързано и с някакъв вид банкова криза. Тя е обусловена от големите рискови провизии, които банките трябва да вземат, поради намалелите оценки на имотите в балансите им. И този процес се повтаря всеки цикъл. По-детайлна информация за „Цикъла на пазара на недвижими имоти“ може да видиш в съответната статия в блога.
Извода ...
И така извода, който можем да си направим е, че тези два пазара са скачени съдове или както се казва като двете страни на една и съща монета. Те са силно зависими един от друг. Когато единият пазар е във възход, то другият го следва по петите. Лихвите по ипотечните кредити директно влияят на цените на имотите със забава във времето от 6 до 18 месеца. Когато високите лихвени нива се задържат за период по-дълъг от 3-4 години, това почти сигурно води до прекратяване на бума на имотния пазар и навлизане във фазата на депресията. Това води до рецесия на цялата икономика.
Аз коментирам темата и в едно мое интервю по телевизия Блумбърг ТВ България, където заедно с журналиста Христо Николов обсъдихме как функционира пазара на недвижими имоти и какви са факторите, които му влияят.