За много хора темата за анализ на сделка за недвижими имоти им се струва скучна и трудна в същото време. И наистина има толкова много финансови параметри, които се използват по най-различни начини. Освен това всеки от тях ти дава различна информация и разглежда сделката от различен ъгъл. За това реших в тази статия да подредя и да групирам най-важните коефициенти, ползвани от професионалистите за анализ на инвестиции в недвижими имоти.
ТРИ ГРУПИ ОТ КОЕФИЦИЕНТИ
Аз лично съм подредил за себе си финансовите коефициенти в три големи групи. Това ми помага да слагам всеки от тях в отделно чекмедже и по-лесно да запомням, за какво се използват.
В първата група съм поставил финансови коефициенти, които не са динамични. Те не правят разлика, дали паричния поток е от сегашния момент или от друг период в бъдещето (а това е важно и то много важно). Те са статични и в повечето случаи представляват делене или умножение на две числа. Те не взимат предвид, дали тези числа са от сегашния момент или ще са реалност след 5 години например.
Втората особеност на коефициентите от тази група е, че те не взимат предвид, дали проекта е рисков или не е. А това естествено също е много важно. Не вярвам да ти е безразлично, дали накрая на инвестицията ще си получиш парите обратно или не. Е, финансовите параметри от първата група, няма да ти кажат това.
СТАТИЧНИ КОЕФИЦИЕНТИ
Коефициентите от тази група са:
- Брутен Оперативен Приход (GOI)
- Нетен Оперативен Приход (NOI)
- Коефициент на Капитализация (или както е известен с английското си наименование Cap Rate)
- Възвращаемост.
Тези коефициенти са както казах делене на две числа. Те са много удобни за бърза калкулация на коляно, когато това е необходимо. Те ще ти помогнат за бързо сравнене между евентуалната ти инвестиция и алтернативите й, както и да сравниш потенциалната инвестиция с пазара. От тази гледна точка не подценявай коефициентите от тази група. Обикновено всеки анализ започва с тях преди да се премине към другите групи финансови коефициенти.
Втората група от коефициенти ни предоставя информацията, която първата група не може да ни даде. Те ще ти дадат ясна представа за настоящата стойност на паричния поток от инвестицията и ще вземат предвид рисковия профил на сделката. Тези коефициенти работят с динамични парични потоци. Имам предвид, че те взимат предвид парични потоци (приход и разход) от множество времеви периоди.
КОЕФИЦИЕНТИ, ВЗИМАЩИ ПРЕДВИД ДИНАМИКАТА ВЪВ ВРЕМЕТО
Най-основният коефициент от тази група е Нетната Настояща Стойност (или NPV на английски). Този коефициент има предимството, че като краен резултат ще ти даде абсолютна стойност. Тази стойност е просто число, което можеш да сравняваш лесно с други числа. С две думи лесно ще можеш да сравниш твоя проект с други подобни проекти, които имат различен размер, рисков профил и продължителност. Това е много полезно всъщност. Ще получиш добро съпоставяне, което ще можеш да ползваш за анализа си.
Други основни коефициенти от тази група са:
- Настоящата Стойност (или PV)
- Нетната Настояща Стойност (или NPV)
- Коефициента на Вътрешна Възвращаемост (или IRR).
Тези коефициенти са определено по-сложни и не могат да се сметнат на салфетка. А и това не е препоръчително в случая. Те изискват най-малкото специализиран финансов калкулатор или компютър. Вътрешната възвращаемост ще ти даде като краен резултат процент, посочвайки вероятната рентабилност на проекта ти. Други като Нетната Настояща Стойност ще ти дадат число като резултат. То ще ти покаже, колко по-богат ще станеш, ако реализираш тази инвестиция.
КОЕФИЦИЕНТИ ВЗИМАЩИ ПРЕДВИД СЪЩЕСТВУВАЩИЯ ДЪЛГ
Сега трябва да призная, че аз лично съм голям привърженик на третата група от финансови коефициенти. Тези коефициенти отразяват нивото на дълг в дадената сделка. Понеже това е решение на инвеститора, аз обичам да казвам, че коефициентите от третата група отразяват представянето на самия инвеститор, а не на инвестицията или актива. Основната идея на тези коефициенти е да дадат по-добра представа за способността на инвестицията да поддържа избраното ниво на дълг (DSCR), за възвращаемостта на собствения капитал на инвеститора (ROE) и за средно претеглената стойност на капитала в даден портфейл от активи с подобни рискови характеристики (WACC). Всички тези коефициенти се влияят много от нивото на дълг в транзакцията и трябва да се имат предвид, когато инвеститора взима решение в това отношение.
DSCR СЕ ПОЛЗВА ЧЕСТО ОТ БАНКИТЕ, ЗА ДА ПРЕДЦЕНЯТ, ДАЛИ ДА ТИ ОДОБРЯТ КРЕДИТА
Коефициентите от тази група са, както стана ясно, Възвращаемостта на Собствения Капитал (ROE), Средно Претеглената Стойност на Капитала (WACC) и Коефициента на Покритие на Обслужването на Дълга (DSCR). Последният коефициент се ползва всъщност много често от банките, когато преценяват, дали паричния поток на разглежданата инвестиция е достатъчен да покрие разходите по обслужването на дълга и другите разходи свързани с дълга.
Ако вече имаш портфейл от недвижими имоти и имаш дълг в този портфейл, калкулацията на Средно Претеглена Стойност на Капитала (WACC) ще се окаже необходимо междинно ниво при пресмятането на Нетната Настояща Стойност на всеки нов проект, който започваш. Трябва да си наясно със Средно Претеглената Стойност на Капитала в твоя портфейл.
ЗА ВСЕКИ ИНВЕСТИТОР ВЪЗВРАЩАЕМОСТТА НА СОБСТВЕНИТЕ МУ ПАРИ Е НАЙ-ВАЖНИЯТ ПАРАМЕТЪР
Възвращаемостта на Собствения Капитал е една от основните причини, защо ви е необходим дълг в сделките с недвижими имоти. Дълга изстрелва възвращаемостта на капитала ти нагоре (виж графиката вдясно) и прави инвестирането в недвижими имоти толкова атрактивно, че едва ли може да се сравни с друга инвестиция.
Това е нещо, което малко хора разбират, защото не знаят, по колко много начини дълга работи за интересите на инвеститора. Все пак трябва да се имат предвид някои основни предпоставки, защото иначе дълга може да унищожи капитала ти със същата готовност, с която ще те направи богат.
При интерес за повече информация по темата, как да създадеш допълнителни пасивни доходи, можеш да се запишеш за бюлетина ни. Ще ти изпращаме периодично полезна и актуална информация. Формата за записване е вдясно на екрана.