Пазара на недвижимите имоти, точно както и пазара на акции на борсата има определен цикъл на развитие. За разлика от акциите, имотите не се търгуват на борсата и за това хората не се взират в графики и не правят „технически анализ“ базиран на тяхната форма и посока. Не се определя така, дали и кога ще има спад в цените на имотите.
Това не означава, че имотите не се подчиняват на същите правила на пазара и не се развиват в цикличен порядък.
Най-общо имотния цикъл се състои от следните фази:
– Депресия
– Възстановяване
– Бум
БУМЪТ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ СЕ РАЗПОЗНАВА НАЙ-ЛЕСНО
Най-лесно разпознаваемия етап от имотния цикъл е бумът. Тогава всеки говори по медиите за имоти. Всеки коментира високите цени на имотите. Всеки сравнява цените с тези от миналата година. Всеки търси логиката на този ръст. Правят се нереалистични сравнения с градове, които са световни финансови и културни центрове. Това означавало, че инвестицията в недвижими имоти точно сега е най-правилното решение.
Спомням си един репортаж през лятото на 2008 по Българската телевизия, в който една репортерка коментираше цените на недвижимите имоти. Тя каза, че макар цените в София да растат за четвърта поредна година с повече от 20% на година, това било нормално. Ръстът нямало да спре скоро, защото София вече е европейска столица и било нормално интересът изведнъж да се е повишил. В София цените въпреки ръста били на нива от около 2.500 евро на кв.м., а в Лондон имало цени по 25.000 евро на кв.м. Това показвало, колко много има да наваксва София и че скоро покачването на цените няма да спре.
ИМОТНИЯ ПАЗАР, КАКТО ВСИЧКИ ДРУГИ ПАЗАРА ПРЕУВЕЛИЧАВАТ В ЕДНАТА И ДРУГАТА ПОСОКА
Гледах този репортаж и си мислех, че след като София вече се сравнява с един от трите финансови центъра на света като Лондон пазара вече не е здрав. Той е базиран на мечти и илюзии. Инвеститорите на борсата казват, че когато домакините започнат да говорят за борсата и да влагат пари в акции, за да изкарат няколко долара за следващото си пазаруване, е време да се махаш от пазара. Подобно е и на пазара на имоти. Не напускаш пазара в повечето случаи все пак. Просто заемаш по-дългосрочна позиция, оглеждаш си всички аспекти на инвестициите (най-вече финансирането), за да могат те да издържат на бурята. Най-малкото, което можеш да направиш е, да не се появяваш на пазара като купувач в такъв момент. Изчакай.
Това е лесно да се каже и по-трудно да се изпълни. Точно по време на бум на пазара всички банки са заели всички медии с големи реклами за ипотечни кредити при много добри условия. Буквално можеш да намериш финансиране на всяка крачка. Условията са много добри, с ниски лихви и такси. Банките ти предлагат да финансират 90% от пазарната цена на имота. Да се въздържиш от покупка в такава ситуация не е лесно, признавам.
БУМЪТ Е ВРЕМЕТО НА ПРОДАВАЧИТЕ
Когато преговаряш с продавач на имот през този етап на цикъла ще установиш, че ти е много трудно да наложиш ограничителни клаузи на продавача. С две думи, той има голямо предимство пред теб в преговорите, защото много хора търсят неговия имот. Буквално няма преговори, а трябва да се съгласиш с продавача за всяка подробност. Отстъпките от негова страна са малко и незначителни. Това е пазар на продавачите.
Краят на тази фаза е специфична сама по себе си. Някои от нейните особености съм ги описал в статията ми за списание Икономика (бр.114) със заглавие "Имотите и краят на еуфорията".
СЛЕД ВСЕКИ БУМ ИДВА ФАЗАТА НА ДЕПРЕСИЯ
Другият и много по-неприятен стадий на цикъла идва след бума и се нарича депресия. В този стадий цените на имотите намаляват и интереса към тях рязко спада (доколкото изобщо има резки движения при имотите). Хората, които са купували с идеята бързо да продадат се виждат хванати на тясно, защото всички купувачи са изчезнали от пазара, а те вероятно чисто финансово не могат да поддържат за по-дълъг период от време актива, който са купили.
През този период много от спекулантите на пазара си губят парите, защото се проявява най-неприятната страна на имотите като цяло – относителна им липса на ликвидност. Когато няма купувачи на пазара можеш да се опитваш с месеци да продадеш даден имот и да нямаш успех. Освен това през тази фаза на пазара си проличава всичко, което си правил като инвеститор. Имам предвид, че ако си допуснал грешка в инвестирането си, обикновено може и да не я забележиш по време на бума. Със сигурност обаче ще я забележиш по време на депресията, защото ще видиш, че имота ти е по-неликвиден от другите подобни.
От гледна точка на наличното финансиране на недвижимите имоти също се наблюдава драстична промяна. Във фазата на депресия на пазара нещата, както казах, се променят драстично. Банките не финансират повече от 60-70% от пазарната цена на имота, като често започват да ползват като основа дори ликвидационната оценка на имота, която е понякога с до 20% по-ниска от пазарната и това още повече намалява предлаганото финансиране. Лихвите и таксите на банките растат и като цяло предлаганото финансиране става много трудно достижимо. Искат се допълнителни обезпечения, сложни условия за дохода на кредитополучателя и т.н. Във всяка страна естествено банките имат различна практика, но като цяло тенденциите навсякъде са едни и същи.
БАНКИТЕ ФИНАНСИРАТ ТРУДНО ПО ВРЕМЕ НА ДЕПРЕСИЯ
Ако точно в тази фаза на пазара имаш нужда да рефинансираш имота си ще се сблъскаш с трудности и по-тежки условия. Ако правиш промени във финансирането на имотите си, го прави по времето на бума. Тогава банките се борят за твоя бизнес. Във фазата на депресия те си пазят капитала и са доволни, ако си погасиш кредита предварително.
Това са естествени цикли на пазара и ще станеш свидетел на всички етапи на цикъла поне няколко пъти през живота си. Обикновено един цял цикъл се състои от около 18 години. Това показва статистиката от последните 200 години, когато наличието на цикъл на пазара за недвижими имоти е било прекъсвано само по време на глобални събития като Първата и Втората Световна Война. През другото време цикълът е показал завидна устойчивост.
В тази връзка е много интересно, как ще реагира пазара на пандемията от COVID -19, която също е глобално събитие. Повече по темата в статията ми „Covid 19 и пазара за недвижими имоти в България“.
СЛЕД ДЕПРЕСИЯТА ИДВА ВЪЗСТАНОВЯВАНЕТО НА ПАЗАРА
Но да премина към третия етап от цикъла, а именно възстановяването. В началото на този етап сякаш всичко е замряло и имотите никога повече няма да се развиват толкова динамично и няма да има повече ръст в цените им. Все повече участници на пазара са убедени в горното твърдение. Все повече хора се отказват от пазара на недвижими имоти и насочват парите си в друга посока.
Това отново са най-вече хората, които като инвеститори са имали стратегията да спечелят от покачването на цените на имотите и когато с години не виждат ръст на цените, те се изнервят и напускат пазара, реализирайки значителни загуби. Инвеститорите, които имат за стратегия създаването на паричен поток, не са засегнати от застоя на цените на имотите, защото техния паричен поток не престава да пълни сметките им през цялото време, независимо от състоянието на пазара.
Всъщност този тип инвеститори чакат точно момента, когато много хора ще се откажат със загуба от имотите си и ще се изнервят. Това предоставя прекрасни възможности за инвестиции, с много приятен паричен поток. Трагедията за едни е пиршество за други, както е навсякъде в природата.
Просто инвестирай винаги така, че да имаш положителен паричен поток и ще бъдеш от сигурната страна на пазара. Имай предвид, че винаги ще има нетърпеливи инвеститори, които искат бързите пари и ще купуват имоти, защото могат да направят бързите печалби. Те носят много повече риск от тези, които държат имотите си дългосрочно (тук говорим за десетилетия). Просто изчакай и възможностите ще се разкрият и твоето време ще дойде.
НАЧАЛНИЯТ ЕТАП ОТ ФАЗАРА НА ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ СЕ НАРИЧА „СТЕЛТ ФАЗА“
Нека се върна на етапа възстановяване на пазара. Това е една дълга фаза на цикъла. Всичко се случва много бавно. Постепенно строителните предприемачи се завръщат на пазара и по този начин се появяват нови обекти и нови сгради. Интересът към имотите бавно се възстановява, но липсва всякакъв ентусиазъм или пък натиск от страна на купувачите. Пазара все още е на „купувачите“. Те определят на каква цена и при какви условия ще купуват. Продавачите се съобразяват с исканията на купувачите, защото няма голям интерес към имотния пазар.
В този етап на развитие банките започват все повече и повече да облекчават условията за взимане на ипотечни кредити от гражданите и фирмите. Процентът за финансиране се вдига отново над 80%-85%, като може да достигне при определени условия и 90%. Ефектът от по-лесно достъпното финансиране се прехвърля на имотния пазар обикновено със забава във времето от поне 10-12 месеца. Както съм коментирал и преди, за щастие на пазара на недвижими имоти всичко се случва много бавно и можеш да наблюдаваш всички тези процеси и да си правиш съответните планове. Това е много голямо предимство за всеки сериозен инвеститор.
ФАЗИТЕ НА ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ И НА БУМ СА ПО 7 ГОДИНИ ВСЯКА
По-лесното финансиране води до по-оживен интерес към имотите и съответно на купувачите им е все по-трудно да натискат цените надолу. Yield-a на сделките (това е просто доходността разделена на цената на инвестицията), носещи положителен паричен поток започва да пада (т.е. цените започват да се покачват) и купувачите все повече са принудени да приемат условията на продавачите при преговорите си по дадена сделка. Цените започват бавно, но устойчиво да растат.
Тази фаза на цикъла е дълга около 7 години и тази тенденция се запазва през следващите години. Хората свикват да чуват все по-положителни неща за пазара на имоти и негативните и изпълнени със страх новини от сектора постепенно се забравят.
ЦИКЪЛЪТ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ Е МНОГО СТАБИЛЕН И Е 18 ГОДИНИ
Като цяло един цикъл е както споменах от около 18 години, като естествено нещата никога не се повтарят по съвсем един и същи начин. Фазата на бума е също около 7 години. Фазата на депресия е около 4 години , като и фазата на възстановяване е около 7 години. Точно за това, да разчиташ, че ще уцелиш фазата на бума и ще можеш лесно да продадеш имота си е малко спекулативно.
Ако не успееш, ще трябва да чакаш поне 8-10 години, което повечето инвеститори не могат да си позволят. Ще можеш да си го позволиш, ако през цялото това време получаваш приличен паричен поток от инвестициите си и можеш да си обслужваш задълженията към финансовите институции.
Стабилният цикъл е много добре описан и от бащата на българския валутен борд проф. Стив Ханке в статията "Великият 18 годишен имотен цикъл". Статията е на английски, но мога само да ти я препоръчам.
Стабилният цикъл на пазара на недвижими имоти е само едно от множеството великолепни предимства на този пазар. Ако проявяваш интерес към другите фундаментални предимства на пазара на недвижими имоти се запиши за безплатния ни курс и ще получаваш актуална и полезна информация за пазара.