Всеки е чувал, че богатите си държат парите в недвижими имоти, но малко хора се запитват, защо това е така. Всъщност за всяка човешка дейност е необходимо място, където тя да се упражнява. Това може да е жилище, където да живеем. Може да е офис, в който да работим или фабрика, в която да произвеждаме стоките си.
През 1974 година Рей Крок (собственикът на McDonald’s) пита група студенти от Тексаския университет, в кой бизнес е той. Те естествено отговарят, че той е в бизнеса с хамбургери. За изненада на всички той отрича и пояснява, че е в бизнеса с недвижими имоти. Днес МакДоналдс е един от най-едрите собственици на недвижими имоти в света.
НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ ПРИНАДЛЕЖАТ КЪМ ТВЪРДИТЕ АКТИВИ
Но какво е толкова привлекателно в недвижимите имоти? Ето няколко интересни причини, които правят недвижимите имоти много привлекателни инвестиционни активи, които лесно могат да ти осигурят допълнителен доход.
Недвижимите имоти принадлежат към така наречените „твърди“ активи. Към тази група спадат също и ценните метали като златото, среброто, както и борсовите стоки като нефта, пшеницата и т.н. Тези активи са много подходящи за предпазване на натрупания капитал от инфлационното обезценяване.
ТВЪРДИТЕ АКТИВИ ПРЕДПАЗВАТ ОТ ИНФЛАЦИЯТА
Дори популярни книжни активи като акциите не се справят толкова добре с тази задача в сравнение с недвижимите имоти. За разлика от всички други инвестиции обаче, покупката на недвижим имот може да ти осигури редовна месечна доходност. Дори американските акции изплащат дивиденти на тримесечна база, което не е удобно при плащането на сметките ти за ток или наема на жилището.
ИМОТНИЯТ ПАЗАР Е ХЕТЕРОГЕНЕН
Недвижимите имоти представляват хетерогенен пазар. Това, което имам предвид е, че ако аз си купя акции на Кока Кола и в същото време някой друг инвеститор по света си купи акции от същата компания, то моите и неговите акции няма да се различават по нищо.
Те ще плащат същия дивидент, ще дават на мен и на него същите права и във всеки един момент от времето ще имат същата цена на борсата, защото борсата определя цената във всеки един момент от време. С две думи, пазарът на акции е хомогенен, там активите са еднакви за всички.
ПРИ ИМОТИТЕ НЯМА АВТОМАТИЗАЦИЯ ПРИ ПОКУПКО-ПРОДАЖБАТА
При недвижимите имоти, това не е така. Всеки имот се различава от другия – има своите предимства или недостатъци. Това прави възможно да се преговаря за цената и начините за придобиване на недвижимия имот. Всяка сделка с недвижим имот е индивидуална и уникална сама по себе си като начин на финансиране и условия по договора. При акциите това не е възможно. Или плащаш борсовата цена към момента или изчакваш, докато пазара евентуално дойде до нива, които смяташ за разумни. Няма преговори за цената.
ПАЗАРЪТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ДОПУСКА ПРЕГОВОРИ ЗА ЦЕНАТА ИМ
Това означава, че при добър подбор на недвижимия имот можеш да купиш имот на стойност 100.000 евро, само за 80.000 евро и веднага да реализираш добра печалба при самата покупка. Това прави възможно натрупването на собствен капитал с ускорени темпове.
НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ ПРЕДЛАГАТ РЕДОВЕН ПРИХОД
За разлика от другите „твърди“ активи, недвижимите имоти предлагат редовен месечен паричен поток. Точно той позволява на инвеститорите да държат инвестициите си дълго време. Не е необходимо да си продадеш недвижимия имот, за да си платиш сметките за месеца или да покриеш друг периодичен разход, който имаш (виж статията ми „Какво продаваш“). Нито златото, нито нефта могат да ти осигурят тази привилегия. При тях трябва да продадеш част от тях, ако искаш да реализираш част от печалбата си. На база на този месечен доход от имоти, можеш да се освободиш от необходимостта да работиш от 9 до 5 и да добиеш така наречената „финансова независимост“. За много хора, това е и основната причина за инвестиране в недвижими имоти. Аз обичам да се причислявам към тази група от хора.
НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ СА МНОГО БАВЕН ПАЗАР
Това е едно от най-хубавите качества на този пазар, което обаче често се пропуска. Ако купуваш или продаваш валутни двойки на валутния пазар, трябва да следиш пазара всяка минута. На този пазар промените стават много бързо. Ако инвестираш в акции, можеш да следиш пазара само един или два пъти седмично.
Това би трябвало да е достатъчно. Ако инвестираш в облигации или борсови стоки можеш да следиш пазара и няколко пъти месечно без да си навредиш.
При инвестиция в недвижими имоти можеш да направиш ваканция на Карибите за три месеца и като се върнеш ще установиш, че нищо не се е променило. Това е в основата на „стабилността“ на недвижимите имоти. Те също подлежат на обичайните икономически цикли, но при тях движението е достатъчно бавно, за да можеш да наблюдаваш как се движи цикъла и лесно да определиш в коя негова фаза се намира в момента пазара. Това е основната причина и за следващото голямо предимство на недвижимите имоти като инвестиционен актив.
БАНКИТЕ ФИНАНСИРАТ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
На пръв поглед това е ясно на всеки, но само се замислете, дали банката с такава охота ще ви финансира, за да си купите акции на някоя компания и ще ви даде 30 години срок за връщане на заема? Съмнявам се. А защо тогава го прави с недвижимите имоти? Защото те са много стабилни активи и защото дохода от тях може да покрива месечните вноски към банката. Моля?
Да, ако отдаваш имота под наем, наемателят плаща ипотека и лихвата към банката. Ако си купил разумно и още по-важно, ако си финансирал правилно сделката, след всички разходи по имота и финансирането от банката, ще ти остане и свободен доход, който да се погрижи за стандарта ти на живот.
НАЛИЧИЕТО НА БАНКОВО ФИНАНСИРАНЕ Е ФУНДАМЕНТАЛНО ПРЕДИМСТВО НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ
Комбинацията от бавно и предсказуемо движение на цената на актива и подходящото финансиране дава предимства на недвижимите имоти, които не можеш да наблюдаваш при никой друг актив. Какво се разбира под „подходящо“ финансиране обаче ще разгледам в предлагания от мен курс на тази тема, който можеш да намериш в секцията с онлайн курсове. За допълнителна безплатна информация по темата можеш и да се абонираш за бюлетина ни и ще ти изпращаме полезна информация и на тази тема.
ЦЕНАТА НА ИМОТИТЕ РАСТЕ С ВРЕМЕТО
Това се случва неминуемо в днешния свят. Ще обясня защо. Цената на недвижимите имоти расте динамично в региони, където много хора имат желание да живеят. Това са големите градове, защото са културни, образователни и развлекателни центрове, обслужващи големи територии. Там където търсенето е по-голямо е нормално и цените да растат. Има и друга според мен много по-важна причина за ръста на цените на недвижимите имоти.
Всъщност цените на имотите не растат, а парите, с които плащаме за тях се обезценяват. За това бихме платили повече за същия имот в лева или евро след 20 години отколкото е цената му днес. За този период парите са се обезценили, а стойността на имота се е запазила, за това трябва да дадем повече от нашите пари, за да го придобием. Точно това се има предвид с изказването, че недвижимите имоти предлагат защита срещу инфлацията (виж точка 1).
Без да навлизам в подробности, защото това не е целта на тази статия, искам да обърна внимание на факта, че горното твърдение не важи за кредита, с който е финансиран недвижимия имот. Той се обезценява с времето от инфлацията. С течението на времето разликата между цената на имота и финансирането става толкова голяма, че кредитът представлява много малка част от цената на имота. За да наблюдаваш това обаче, ти трябва търпение поне 15 години, а може и повече. През цялото това време ще си получаваш наема естествено и част от него ще погасява ипотеката ти към банката.
ДАНЪЧНИ И СЧЕТОВОДНИ ПРЕДИМСТВА
Недвижимите имоти предлагат данъчни предимства, които не можеш да сравниш с нищо друго. Ако си закупил недвижимия имот през компания, то законът ти позволява да начисляваш амортизации, които отчитат естественото изхабяване на актива и намаляването на неговата стойност.
Конкретно за недвижимите имоти срокът, за който можеш да ги амортизираш изцяло е 25 години т.е. законът ти дава право да признаваш и отчисляваш като разход 4% от стойността на имота всяка година. За две години това са 8%, за три години съответно 12% от стойността на имота. Въпросът тук е, дали наистина цената за три години се е понижила с 12%?
Ако си купиш автомобил законът ти дава право да го амортизирате за 5 години т.е. всяка година можеш да признаваш като разход 20% от стойността на автомобила. Но неговата стойност наистина намалява на пазара. По този начин законодателят иска да поддържа компаниите конкурентно способни и да им позволява да отчитат реалното похабяване на активите им. При недвижими имоти нещата са по-различни, защото те всъщност увеличават стойността си с времето, а инвеститора има право да ги амортизира за данъчни цели. Това значително намалява данъчната ти тежест като инвеститор без пазарната стойност на имота да е намалява реално.
КОНТРОЛ
Това е също едно от любимите ми предимства на недвижимите имоти. Да предположим, че инвестирате в акции на BMW. Това е стабилна компания със завиден пазарен дял и репутация. Като инвеститор в компанията вие лично, какво можете да направите, за да повишите стойността на инвестицията си?
Да си купите колкото можете повече автомобили с марката BMW? Мисля, ще се съгласиш, че опциите ти са силно ограничени.
Ако притежаваш недвижим имот обаче, можеш да направиш стотици неща с него и да му повишиш стойността. Ти имаш контрол над инвестицията си. Можеш да направиш ремонт и да сложиш нови плочки в банята, ако става дума за жилищен имот. Можеш да купиш нова кухня или други мебели и да повишиш наема, който искаш на база на това подобрение. Имаш много варианти и възможности. Ако искаш да си добър инвеститор трябва да се стремиш да имаш контрол над инвестицията си. Иначе по-добре се пробвай в казиното. Там нямаш никакъв контрол над крайния резултат.
ПО-ДОБРИ ПОСТИЖЕНИЯ ОТ СРЕДНИТЕ НА ПАЗАРА
Когато говорим за постигане на определена доходност обикновено тя се сравнява със средната доходност на пазара. В случая с инвестициите в акции се сравняват доходността от определен портфейл от акции с доходността на основни индекси на пазара като S&P, Dow Jones Industrial и т.н. В случая с недвижимите имоти е лесно да се постигне по-добра доходност от средната. Средната стойност на нарастване на цените на недвижимите имоти обхваща всички имоти за дадена територия (например България). За всеки обаче е ясно, че нарастването на цените не е равномерно във всички части на тази територия.
Например може да се очаква , че в големите градове нарастването е по-голямо отколкото в селата. С две думи, ако човек инвестира целенасочено в регионите с по-висок ръст, то той би постигнал лесно по-висока възвращаемост от средната. Освен това инвеститорът може да се съобрази също и с основните демографски тенденции на съвременните общества или в конкретен регион. Например в много части на света, подобно на ситуацията в Европа и в частност в България, населението намалява и застарява. Това означава, че имотите, които обслужват по-възрастното население биха били по-търсени от друг тип имоти. Или в случая с университетските градчета. Там недвижимите имоти, които обслужват студентите биха били по-търсени. Така, чрез лесна селекция инвеститорът може да си осигури по-добра доходност от средната без да трябва да е магьосник и да прилага сложни техники.
ПРЕДИМСТВА НА ЖИЛИЩНИЯ ИМОТ
Основно предимство на жилищния имот е, че не ти трябват специализирани познания, за да знаеш, дали един имот е подходящ за живеене или не и съответно, дали е отдаваем под наем. Всеки има представа, какво е необходимо за един жилищен имот. Трябва да има достатъчно светлина, да има спалня, кухня, баня и тоалетна и т.н.
Това са неща, които не изискват особени познания и правят този вид имоти достъпни за начинаещи инвеститори. Нещата не стоят така обаче при търговските площи и още по-малко при индустриалните площи. Те имат много специфични функции и съответно изискванията към тях са специфични. Като инвеститор трябва да си запознат с тези изисквания, за да можеш да прецениш, дали имотът може лесно да се отдаде под наем или не.
Например не си ли се дразнел, че ескаваторите в моловете са разположени така, че трябва да минаваш през половината мол, за да стигнеш до следващия етаж? Сигурно вече се сещаш, защо това е така. Разбира се, идеята е да минеш през максимален брой магазини. Това означава, че при строежа на този голям имот всички тези специфики трябва да се съобразят. Ако не го направиш, наемателите няма да наемат площи в него и цената му няма да е висока. Няма нищо по-безполезно от празен мол.
При жилищните имоти всичко това ви е спестено. Те са прост имот за проумяване, защото всички го ползваме.
НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ НОСЯТ СТАБИЛЕН РЕДОВЕН ДОХОД
Недвижимите имоти са прекрасно средство за създаване на стабилен допълнителен източник на доход. Те са стабилни и ако не си направил грешка, не би трябвало да ангажират много допълнително време, за да се радваш на допълнителния доход. В повечето случай няколко часа месечно са предостатъчно, за да наглеждаш инвестицията си и да се грижиш за нея. Това някои автори наричат пасивен доход, защото той не ангажира допълнително времето ти. Недвижимите имоти не могат обаче да ти осигурят доход от дома, защото изискват все пак някакви усилия. Има варианти, при които това е възможно, но те изискват ползването на услугите на външни управители на недвижимите ви имоти (property manager), което предполага, че имаш значителен по обем портфейл от имоти.
Въпреки многото предимства на недвижимите имоти, препоръчвам първо да се запознаеш в подробности с техниката на инвестиране в недвижими имоти, преди да предприемеш първата крачка. Като начало се запиши за бюлетина ни и ще ти изпращаме редовно полезна информация за пазара на недвижими имоти и възможностите, които предлага. Формата за записване е под тази статия.