Големия въпрос, който много хора си задават е, дали приключи скоропостижно бума на пазара на недвижими имоти? Това е наистина интересен въпрос, но и сложен за еднозначен отговор. Защо? Ами защото цикъла на пазара на недвижими имоти е много стабилна пазарна структура. Една от причините за това се крие във факта, че този пазар е изключително голям. Неговият обем не би могъл да бъде сравнен с нищо друго. Капитализацията и на най-голямата борса на света, каквато е американската, не може да се сравнява с размера на пазара на недвижими имоти. За по-малките борси като българската например няма да правим сравнения, защото биха били нелепи.
ПАЗАРЪТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ Е НАЙ-ГОЛЕМИЯТ ПАЗАР, КОЙТО СЪЩЕСТВУВА
Огромният обем на този пазар води до огромната му инерция и до бавната му реакция на всички събития, които биха могли да му повлияят. Инерцията и бавната реакция на пазара за недвижими имоти са сред най-големите предимства на този пазар за всеки инвеститор. Това дава възможност инвеститорите да се подготвят и да предприемат действия, които да им гарантирам по-спокойно преминаване през турбулентни времена. Обичам да сравнявам този пазар с огромните кораби, които пренасят стотици контейнери със стока между континентите. Знаете ли, че спирачния път на такъв тежък и голям по обем кораб е 35 км? Капитанът на кораба трябва да задейства спирането на кораба много преди да е видял пристанището, защото иначе би било прекалено късно. По подобен начин реагира и пазарът на недвижимите имоти. На него му трябва по-дълго и по- сериозно въздействие, за да се „убие“ инерцията му.
ПАЗАРЪТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ИМА ГОЛЯМА ИНЕРЦИЯ
Не мога да кажа, дали пандемията причинена от Covid 19 и наложената изолация вследствие на нея, бяха достатъчно продължителни, за да прекратят възходящото движение на пазара. Да, пазарът замръзна веднага и почти всички сделки бяха стопирани, но въпросът е, дали това се дължи само на изолацията или принципно се появиха причини пазара да се охлади?
Сега, когато изолацията е прекратена и всичко се връща постепенно към нормален ритъм на живот, дали ще видим постепенното възстановяване на пазара и своеобразно продължение на бума на този пазар?
Тук трябва да имаме предвид няколко неща според мен.
НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ИМА СТАБИЛЕН ЦИКЪЛ НА РАЗВИТИЕ
Цикълът на недвижимите имоти е много стабилен. Само събития с глобален характер (като двете световни войни) са успявали в миналото да го прекъснат. По време на войните цикъл просто не се е наблюдавал. След края им той се появява отново. Това е свързано с факта, че цикъл на пазара на имоти има, ако са налични две предпоставки.
1. СВОБОДЕН ФИНАНСОВ ПАЗАР
Едната е наличието на свободен пазар за имоти и втората е наличието на свободен финансов пазар. Когато тези пазари не са свободни, няма и цикъл на този пазар. Това е причината да няма такова явление на пазара по време на комунизма в България. Тогава нито пазара на недвижими имоти, нито финансовия сектор бяха свободни. Първият цикъл на този пазар се заражда в началото на 90-те години и достига апогея си през 2007-2008.
2. СВОБОДЕН ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
В тази връзка трябва да се отбележи, че пандемията бе глобално събитие, което може да придвижи фазата на цикъла от бум към депресия. Пандемията повлия негативно и на друг много важен фактор за придвижването на цикъла от една фаза към следващата – доходите на местното население. Административно наложената изолация разруши много бизнеси и доведе до рязко повишаване на безработицата. Освен това частното потребление, поради страховете на хората, рязко намаля. По-малко се ходи по заведения, по-набързо се ходи за нови дрехи и обувки и т.н.
Всички тези доводи подкрепят тезата, че настоящият цикъл на пазара на недвижими имоти би могъл да е приключил и ни очакват няколко години на депресия, намаляващи цени на имотите и липса на активност в строителството.
ПАНДЕМИЯТА ПО ПРИНЦИП ИМАШЕ ПОТЕНЦИАЛА ДА ПРЕКЪСНЕ ЦИКЪЛА НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Има обаче и други аргументи. Те поддържат надеждата, че може би все пак ще видим възстановяване на пазара и бума ще си продължи до 2025. Цикълът, исторически погледнато, е 18 години и края му лесно се смята, ако помните предишния му край (2007-2008).
НИСКИТЕ ЛИХВИ ПО КРЕДИТИТЕ СА ГОРИВО ЗА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Основният сред тези аргументи според мен е продължаващия до скоро период на ниски лихви и наличното изобилно финансиране на пазара. Обикновено имотния балон се пука след продължителен (поне няколко години) период на повишаващи се лихви. Те постепенно задушават интереса към имотите и пазара в определен момент спира съвсем. Тогава вече всички го забелязват и се появява паниката.
Графично представяне на цикъла на пазара на недвижими имоти
В сегашната ситуация причината за турболенцията на пазара не бяха лихвите, а административни мерки на правителствата по света. Фундаменталната зависимост между имотите и банките все още е ненакърнена (виж статията ми „Как са свързани банките и пазара на недвижими имоти“). Това дава надежда, че скоро търсенето на имоти ще се възстанови. Това е все още възможен сценарий особено, ако през есенните месеци не сме свидетели на нова вълна на пандемията.
ЛИКВИДНОСТТА Е ВАЖНА ЗА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ
За пазара на недвижими имоти ликвидността и наличието на финансиране е от особена важност. През последните месеци централните банки наляха толкова много ликвидност на пазарите, че тя служи като гориво за пазара на недвижимите имоти. Макар като начало тази ликвидност да не е насочена точно към този пазар, а към други отрасли, които имат нужда от подкрепа в този момент, аз съм убеден, че не след дълго тя ще окаже своето положително влияние и върху този пазар.
Друг аргумент в посока запазване на настоящата фаза на имотния цикъл е фактът, че пандемията все пак беше много кратка, за да успее да придвижи пазара към депресия. На този пазар му трябват по-дълго действащи стимули, за да промени посоката си. Два или три месеца изолация вероятно няма да са достатъчни, за да спрат възходящия му ход.
ВСЕ ПАК НИКОЙ НЯМА КРИСТАЛНА ТОПКА, ЗА ДА ПРЕДВИДИ ДВИЖЕНИЕТО НА ПАЗАРА
Това са аргументи и в едната и в другата посока и никой не може със сигурност да каже, в каква посока ще поеме пазара в следващите месеци. Във всеки случай е много любопитно да се наблюдава, как ще реагира той. Тази пандемия беше изненадващо събитие за всички участници на пазара. Тя може да се охарактеризира като събитие от типа „черен лебед“ – никой не е бил в състояние да го предвиди и съответно да го планира.
Ако все пак пазарът се охлади и премине към фазата на депресия, ни очакват около 4 години на низходящи цени и ниска активност на пазара. Това е прекрасна възможност за всички инвеститори, които са подготвени и могат да се възползват от по-ниските цени на имотите, за да реализират по-добра възвращаемост.
За повече подробности за характеристиките на цикъла на пазара на недвижими имоти, можете да прочетете статията ми „Цикъл на пазара на недвижими имоти“ публикувана на сайта.